Kiracı Tahliyesi Hangi Sebeplerle Yapılabilir?

Konut ve işyeri kiralarında tahliye ancak kanunda sayılan hallerde yapılabilir. Kanunda sayılan sebepler dışında kiracı tahliyesi yasal olarak mümkün olmaz. Başka bir deyişle, mülk sahibi kira kontratı tarihi sona erse dahi, keyfi olarak kiracıyı tahliye edemez.

Bu yazımızda, kira sözleşmesini sona erdiren ve kanunda düzenlenen tahliye sebeplerini açıklamaya çalışacağız. Açıklamalarımız, belirli süreli kira sözleşmeleri için geçerlidir. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde aranan bildirim sürelerinde bazı farklar bulunur.

Kiracının, Bildirim Yoluyla Sözleşmeyi Feshetmesi

Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshi, kiracıya tanınmış bir haktır. Kiracı, kira sözleşmesinin bitiminden en geç 15 gün önce bildirim yapmak şartıyla kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracı, bu şekilde sözleşmeyi feshetmezse, kira kontratı bir kira yılı için kendiliğinden uzar.

Bu durumda sözleşme, belirli süreli kira sözleşmesi olarak bir kira yılı daha geçerliliğini korur ve bir sonraki yıl da aynı hükümlere tabi olur.

Kiraya verenin, on yıl uzama süresi dolmadıkça, bu yolla tahliye isteme hakkı olmaz.

On Yıl Uzama Sonunda Kira Sözleşmesinin Mülk Sahibi Tarafından Feshi

Mülk sahibi, kira sözleşmesini bildirim yoluyla fesih hakkını ancak sözleşmenin on yıllık uzama süresi sonunda kullanabilir. Bunun için kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini, süre bitiminden en geç üç ay önce kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekir. Burada dikkat edilmesi gereken konu, bildirimin kiracının eline geçeceği tarihtir. Süre sonunda tahliyeye ilişkin ihtarnamenin hazırlanması değil, kiracıya tebliğ edildiği tarih esas alınır. Bildirimde süre koşuluna uyulmazsa, mülk sahibi bildirim yoluyla fesih hakkını, o kira yılı için kullanamaz.

Sözleşmenin on yıl uzaması sonunda tahliye konusunda dikkat edilmesi gereken bir diğer konu, on yıllık uzama süresinin hesabıdır.

Kanun, kira sözleşmesi üzerinden on yıl geçmesini değil, sözleşmenin en az on yıl uzamış olmasını arar. Bu durumda sözleşmenin ilk yılı, süre hesabında dikkate alınmaz. On birinci yılın dolması sonunda, yani on ikinci yıl için, ihtar koşuluna uyularak tahliye talep edilebilir.

Kiracının Kiralananı Sözleşmeye Aykırı Biçimde Kullanması

Kiracının, kiraladığı mülkü özenle ve sözleşmeye uygun şekilde kullanması gerekir. Kiracının buna aykırı davranması halinde, mülk sahibi öncelikle kiracıya bir ihtarname göndererek, kullanımı sözleşmeye uygun hale getirmesi için 30 günlük süre verir. Bu süre sonunda, aykırı kullanım devam ederse, tahliye davası açılabilir.

Kiracı, mülke kasten ağır bir zarar vermekte ve bu durum komşular için çekilmez bir hal almışsa, ihtara lüzum kalmadan derhal tahliye davası açılabilir.

İhtiyaç veya Tadilat Nedeniyle Tahliye

İhtiyaç nedeniyle tahliye, en sık karşılaşılan tahliye sebeplerinden birisidir. Kiraya verilen yer, mülk sahibi, çocukları veya anne babasının kullanımı için acil bir ihtiyaç teşkil ediyorsa, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Mülk sahibi, kiracılı bir mülkü devrettiğinde, taşınmazın yeni sahibi de ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir. Bunun için yeni malik, devir tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya ihtar göndermeli ve tahliye için 6 aylık süre tanımalıdır. Taşınmazı yeni alan kişi, altı aylık süre sonunda tahliye davası açabilir.

Kiralanan taşınmazın, yeniden inşa veya esaslı bir tadilata ihtiyacı bulunması halinde de aynı süreler içerisinde tahliyesi istenebilir. Bunun için tadilat işleminin, kullanım devam ederken mümkün olmaması lazımdır. Küçük tadilat işlemleri için bu yola gidilemez.

Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracı ile mülk sahibi arasında, kira sözleşmesinin feshine ilişkin bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin yazılı olması ve tahliye tarihini içermesi zorunludur.

Eğer kiracı, tahliye taahhütnamesi imzalamışsa, mülk sahibi taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra takibi yoluyla tahliye talep edebilir. Kiracının taahhütnameye herhangi bir nedenle itiraz etmesi halinde, itirazın incelenmesi ve tahliye ancak mahkeme kararıyla mümkün olur.

Kira Bedelinin Ödenmemesi

Kira bedelinin ödenmemesi, iki türlü tahliye yoluna olanak sağlar.

İlk yol kira bedelinin tahsili için icra takibi yapmaktır. Kira bedeli ödemesinin gecikmesi halinde, mülk sahibi kira bedelinin ödenmesi ve tahliye ihtarı içeren icra takibi başlatabilir. Kiracı, icra emrinin eline ulaşmasından itibaren 30 gün içinde kirayı ödemezse, bu durumda tahliye davası açılabilir. Kiracı bu süre içerisinde kira bedelini öderse, artık bu takip üzerinden tahliye talep edilemez.

İkinci yol ise kiracıya kira bedelinin ödenmesi için ihtarname göndermektir. Bir kira yılı içerisinde, kiracı iki defa kira ödemesini aksatır ve kendisine ihtarname gönderilmiş olursa, kira süresi sonunda mülk sahibi tahliye davası açabilir. İlk yolda açıkladığımız şekilde; kira bedelinin ödenmesi için başlatılan icra takibi, ihtarname yerine geçer. Ayrıca ihtarname gönderilmesi gerekmez. Mülk sahibi, bir kira yılı içerisinde iki defa icra takibi yapmışsa da yıl sonunda tahliye davası açabilir.

Kiracının veya Eşinin Yaşamaya Elverişli Başka Bir Konutlarının Bulunması

Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya beldede yaşamaya elverişli bir konutları varsa, tahliye istenebilir. Ancak mülk sahibi, kira sözleşmesi kurulurken bunu biliyor ise, bu sebebe dayanarak tahliye isteyemez. Mülk sahibinin, bu durumu sonradan öğrenmiş olması gerekir.

Kiracının veya eşinin kendilerine ait konutlarının bulunması halinde tahliye davası, ancak kira kontratı bitiminde açılabilir. Dava, kontratın sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır.

Tahliye Davalarında Arabuluculuk

Tahliye davaları öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur. Ancak arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde tahliye davası açılabilir.

Tahliye taahhütnamesine veya kira bedelinin ödenmemesine dayalı icra takipleri ise bunun istisnasıdır. Bu durumlarda arabulucuya başvuru gerekmez.