KİRA BEDELİNİN TESPİTİ VEYA UYARLANMASI DAVALARI

Son yıllardaki ekonomik gelişmeler, kiracı ve mülk sahipleri arasında büyük uyuşmazlıklara yol açıyor. Bilindiği gibi, kanuna eklenen geçici maddelerle, uzayan kira sözleşmeleri için kira bedeli artış oranına %25 sınırlama getirilmişti. Ancak bu düzenlemenin, bir çözüm getirdiği pek söylenemez. Kiracılar, kira bedellerinin dengesiz yükselişinden, mülk sahipleri ise %25 kira artış sınırlaması nedeniyle kira bedelinin, rayicin çok altında kaldığından şikayetçi. Üstelik, kanunla yapılan düzenleme emredici nitelikte olup, bu artış oranı üzerindeki anlaşmaların geçersiz olacağı yine aynı düzenlemede yer almakta. Ancak taraflar arasında yeni bir kira kontratı yapılarak, yeni kira bedeli belirlenmesi önünde yasal bir engel bulunmuyor. Buna da her iki tarafın onay vermesi gerekiyor.

Kira bedeli konusundaki anlaşmazlıklar, mülk sahiplerini kiracı tahliyesinin yollarını aramaya yöneltse de, tahliye için kanunda aranan sebep ve şartların varlığı gerektiğinden, bu yoldan da sonuç alınması zor bulunuyor. Uzun yargılama süreçleri nedeniyle, mahkemece verilecek tahliye kararları dahi istenen faydayı sağlamıyor.

Kiracı tahliyesinin sıkı koşullara bağlı olması ve uzun sürmesi, mülk sahiplerini kira bedelinin yeniden düzenlenmesi arayışına yönlendiriyor.

Kira bedelinin yeniden düzenlenmesi iki yolla mümkün. Bunlardan birisi kira tespit diğeri uyarlama davası. Bu iki dava uygulamada birbirine karıştırılsa da, birçok usuli farklılık içeriyor. Bu yazıda, bu iki davanın koşulları ve birbirinden farklarını açıklamaya çalışacağız.

Kira Bedeli Tespit Davası

Kira bedelinin tespiti davası, kural olarak uzayan kira sözleşmelerinde, artış oranı belirlenmemişse açılabilir.

Kira sözleşmelerinin büyük bir kısmında, sözleşmenin uzaması halinde kira artış oranının ne olacağı da yazılmaktadır. Ancak kira sözleşmesinde böyle bir artış oranı belirlenmemiş ve uzayan yıl için kiracı ile mülk sahibi arasında anlaşma sağlanamazsa taraflardan her biri mahkemeden yeni dönemin kira bedeli tespitini isteyebilir. Bunun için sözleşmenin 5 yıl uzaması şartı aranmaz. Burada önemli olan, sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olmasıdır. Bu durumda hakimin belirleyeceği artış oranı TÜFE’yi geçemez.

Peki, hangi koşullarda kira tespit davası için 5 yıl uzama şartı aranır?

Kira kontratında, uzama halinde kira bedeline uygulanacak artış oranı belirlenmiş olsa da, sözleşmenin toplamda 5 yıldan uzun sürmesi halinde kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Yani, kira tespit davasında 5 yıl şartı, sözleşmede artış oranının belirlenmiş olduğu durumlarda geçerlidir. Bu halde açılacak davada, TÜFE oranı sınırı bulunmaz. Hakim, kiralananın durumu, çevredeki ve aynı durumdaki taşınmazların emsal kira bedelleri ve yine TÜFE oranını dikkate alarak bir kira bedeli tespit eder. Bu bedel, TÜFE artış oranı üzerinde bir rakama da tekabül edebilir.

Dava açmak için 5 yıl şartının hesabında dikkat edilmesi gereken bir diğer konu, taraflar arasında kira kontratı yenilenmesidir. Eğer kiracı ile mülk sahibi arasında kira ilişkisinin başlamasından sonraki bir dönemde, kira kontratı yenilemesi yapılmışsa; yani yeniden bir kontrat düzenlenmişse, 5 yıllık süre, yeni kontratın tarihinden itibaren başlar.

Kira Bedeli Uyarlama Davası

Kira bedelinin uyarlanması davası, kira ilişkisine özgü düzenlemelere değil, kanunun genel düzenlemelerine dayanır. Kanun, herhangi bir sözleşmenin, önceden bilinemeyecek koşullar nedeniyle adaletsiz hale gelmesi durumunda taraflara, sözleşme şartlarının yeniden düzenlenmesini mahkemeden isteme hakkı tanımıştır.

Kira bedeli uyarlama davası, sözleşmenin yapılmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullara dayanır. Tarafların kişisel durumundan bağımsız olarak gelişen ekonomik veya küresel koşullar, kira bedeli uyarlama davasının en geçerli ve yaygın koşulunu oluşturur.

Uyarlama davası için, kira artış oranının belirsiz olması gerekmez. Davayı açmak için kontrat tarihi üzerinden 5 yıl geçmesi şartı da aranmaz. Hakim böyle bir davada kira bedelini yeniden belirlerken TÜFE artış oranı ile bağlı değildir. Yani daha yüksek bir miktara hükmedebilir.

Ancak belirtmek gerekir ki, uyarlama davalarının kira sözleşmeleri için açılması, yeni dönemin bir uygulamasıdır. Bu konuda henüz yeterli emsal karar bulunmadığından, kira bedelinin tespiti davalarına göre daha riskli davalardır. Genel bir düzenlemeye dayandığından, hakimin davanın kabulü veya reddi yönünde taktir yetkisi çok daha geniştir.

Kira Bedeli Tespit ve Uyarlama Davası Arasındaki Farklar

Kira bedelinin tespiti veya uyarlanması davalarının hangi koşullarda açılabileceğini ve genel özelliklerini yukarıda açıkladık. Bu iki dava arasındaki farklar özetle şu şekildedir:

1. Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için kira artış oranı belirlenmemiş olmalı veya artış oranı belirlenmiş olsa da, sözleşmenin yapılması üzerinden 5 yıl geçmiş olmalıdır. Uyarlama davasında ise bu iki şart da aranmaz.

2. Uyarlama davası, beklenmeyen olağanüstü gelişmelere dayanır. Kira bedelinin tespiti davasında olağanüstü gelişmeler aranmaz.

3. Artış oranı belirlenmediği için açılan kira tespit davasında mahkeme bir önceki yılın TÜFE oranından daha yüksek bir artış yapamaz.  5. Yılın dolması nedeniyle açılan kira tespit veya uyarlama davasında ise TÜFE oranı sınırlaması olmaz. Hakim bu oran üzerinden bir kira bedeli belirleyebilir.

Kira Bedeli Tespit ve Uyarlama Davalarında Arabuluculuk

2023 Eylül ayı itibari ile kira bedeli konusundaki uyuşmazlıklar, zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bunun anlamı; kira bedeli tespit veya uyarlama davası öncesinde arabulucuya başvurulması zorunludur. Aksi halde açılacak dava usulden reddedilir.

Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşma sağlanırsa, bu anlaşma imza altına alınır ve bu konuda dava açılamaz. Ancak anlaşma sağlanamaması halinde dava yoluna gidilebilir.